Throughout our advisory work, we have frequently represented clients in the forced liquidation of companies in the Serbian market. Although this process is generally straightforward under the relevant regulations, it can still raise specific legal questions arising from certain legal concepts. One such concept in Serbia’s legal system is the "right of use" of land. This inspired us to write this article to explore what happens to land a company does not formally own but holds only the "right of use" over when the company undergoes forced liquidation.
Forced liquidation is an involuntary way of terminating a business entity. It must be carried out whenever the conditions prescribed by law are met. In such situations, company shareholders are often most concerned about what will happen to the assets owned by the company, which will now cease to exist. The issue is particularly complex when it comes to property over which the company did not have ownership but only a right of use, a concept both unique and legally unregulated in the context of forced liquidation.
Forced liquidation of a company may happen for several reasons that we describe here. For instance, the company may be subjected to a ban on conducting its activities. Also, the period for which the company was established (if it was founded for a fixed term) may have expired. Another reason may be that the founding act of the company may be voided. Some other specific reasons may also be the cause for liquidation.
Serbian business registres agency will publish a notice on its website, that the conditions for initiating the liquidation procedure have been met. The company is given a period of 90 days to remedy deficiencies in its operations that are the reason for liquidation, provided they are correctable. Summing up all the deadlines prescribed by law, the forced liquidation process cannot exceed 180 days, after which the company is removed from the business register.
From the date when the notice is published, the company’s governing bodies continue their work, but the company may not engage in new business activities, only completing previously initiated tasks.
The question then arises: what happens to the assets of a deregistered company?
The assets of the liquidated company become the property of its shareholders and are distributed proportionally to their shares in the company's capital. If the liquidated entity operated as a general partnership, without the founding capital, the assets are divided equally among the partners. After the company's deletion from the register, the members (excluding controlling members) remain liable for the company's obligations up to the value of the assets they received.
What happens to land subject to a right of use?
The right of use is a transferable property right, narrower than ownership. The holder of the right of use is not the owner but has the right to use the asset. This right has been a legally controversial concept, repeatedly abolished and reinstated in the legal system. It was particularly common during socialism, when land was predominantly state-owned, while citizens and companies held the right of use. During the transition from social to free market economy, that former Yugoslav republics when through, citizens and companies got the opportunity to convert their “right of use” to “right of ownership”. In Serbia, those who requested conversion had to pay the fee, but since 2023 this financial obligation was abolished. Nevertheless, a considerable number of citizens and companies failed to perform this conversion to date.
The right of use in the context of forced liquidation remains legally unregulated. Our position is that both ownership and the right of use should be transferable to the members of the liquidated company in proportion to their shares in the company's capital. It is common practice for individuals to transfer the right of use through inheritance, so it is unclear why this should not apply to legal entities that have ceased to exist and their members as legal successors.
Of course, if the conditions are met, it is possible and appropriate to convert the right of use into ownership. However, this cannot be done once forced liquidation begins, as all judicial and administrative proceedings of the company are suspended after that point, while the conversion process is an administrative procedure conducted before the relevant Real Estate Cadastre Office.
Authors: Aleksandar Ilić, Senior partner at IVVK Lawyers, Mina Djurdjević, Junior assocciate at IVVK Lawyers
Pravo na korišćenje zemljišta u slučaju prinudne likvidacije
Kroz našu savetodavnu praksu, često smo zastupali klijente u postupcima prinudne likvidacije kompanija na srpskom tržištu. Iako je, prema relevantnim propisima, ovaj proces generalno jednostavan, ipak se pojavljuju određene pravne nedoumice koje proizlaze iz specifičnih pravnih instituta. Jedan od takvih instituta u pravnom sistemu Srbije je „pravo korišćenja“ zemljišta. To nas je podstaklo da napišemo ovaj članak i razmotrimo šta se dešava sa zemljištem nad kojom kompanija formalno nema pravo svojine, već samo „pravo korišćenja“, kada se nad tom kompanijom sprovodi prinudna likvidacija.
Prinudna likvidacija je nevoljan način prestanka privrednog društva. Ona se mora sprovesti uvek kada se ispune zakonom propisani uslovi za to. U takvoj situaciji članove društva najčešće zanima šta će se desiti sa imovinom koja je pripadala društvu koje će sada izvesno prestati da postoji? Naročito je kompleksno pitanje imovine na kojoj društvo nije imalo svojinu, već samo pravo korišćenja koje je samo po sebi specifično i do danas u kontekstu prinudne likvidacije zakonski potpuno neregulisano.
Prinudna likvidacija privrednog društva može da bude pokrenuta po nekoliko različitih osnova, od kojih na ovom mestu navodimo neke. Društvu može biti izrečena mera zabrane obavljanja delatnosti. Takodje, osnov likvidacije može da bude i istek vremenskog perioda na koje je društvo osnovano, ako je osnovano na određeno vreme. Osnivački akt takodje može da bude proglašen ništavim, što je još jedan razlog prinudne likvidacije
Nakon što agencija za privredne registre objavi obaveštenje na svojoj internet stranici da su se stekli uslovi za pokretanje postupka prinudne likvidacije, privrednom društvu se daje rok od 90 dana da otkloni nedostatke koji su osnov za pokretanje likvidacije, ako su oni otklonjive prirode. Sabirajući sve rokove koje propisuje zakon, postupak prinudne likvidacije ne može trajati duže od 180 dana i nakon proteka svih propisanih rokova društvo se briše iz registra privrednih subjekata.
Od dana objavljivanja oglasa organi društva nastavljaju sa svojim radom, dok društvo ne može preduzimati nove poslove već samo završavati započete.
Postavlja se pitanje šta se dešava sa imovinom brisanog društva?
Imovina brisanog društva postaje imovina članova i raspoređuje im se srazmerno njihovim udelima u osnovnom kapitalu, a ukoliko se radi o ortačkom društvu koje nema osnovni kapital raspodeljuje se na jednake delove između ortaka. Nakon brisanja društva iz registra, članovi brisanog društva (izuzev kontrolnih članova) odgovaraju za obaveze društva do visine primljene imovine.
Šta se dešava sa zemljištem na kojem postoji samo pravo korišćenja?
Pravo korišćenja je prenosivo imovinsko pravo koje je uže od prava svojine. Titular prava korišćenja, dakle, nije vlasnik stvari, već samo ima pravo da određenu stvar koristi. Pravo korišćenja je „kontroverzan“ pravni institut koji je više puta ukidan i vraćan u naš pravni poredak. Kao pojava je bio znatno učestaliji tokom socijalizma, kada je zemljište mahom bilo u državnoj svojini, dok su građani i privredna društva na zemljištu imali pravom korišćenja. Tokom perioda tranzicije iz socijalističkog uređenja u tržišnu ekonomiju, kroz koji je prošla bivša Jugoslavija i države naslednice, građanima i privrednim društvima je omogućeno da svoje pravo korišćenja na zemljištu konvertuju u pravo svojine. U Republici Srbiji podnosioci zahteva su morali da plate naknadu za ovu konverziju, da bi 2023. godine obaveza plaćanja te naknade bila ukinuta. Medjutim, značajan broj gradjana i kompanija i dalje nije sprovelo ovu konverziju svog prava na zemljištu.
Pitanje prava korišćenja u kontekstu prinudne likvidacije nije zakonski regulisano. Mi smo stava da kako svojina tako i pravo korišćenja mogu preći na članove društva koje je likvidirano srazmerno njihovim udelima u osnovnom kapitalu. Često je viđeno u praksi da fizička lica međusobno prenose pravo korišćenja na zemljištu putem nasleđivanja, te nije jasno zašto to ne bi bilo moguće i između pravnog lica koje je prestalo da postoji i člana kao njegovog pravnog sledbenika.
Naravno, ukoliko su ispunjeni uslovi moguće je i pogodno izvršiti konverziju prava korišćenja u pravo svojine. Međutim, to se svakako ne može učiniti kada prinudna likvidacija već otpočne s obzirom da se nakon toga svi sudski i upravni postupci društva prekidaju, a postupak konverzije jeste upravni postupak koji se vodi pred nadležnom Službom za katastar nepokretnosti.
Authori: Aleksandar Ilić, Senior partner u IVVK Advokati, Mina Djurdjević, saradnik u IVVK Advokati
28/01/2025
